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91家上市公司年报样本高毛利率难持续

发布时间:2021-01-07 13:46:05 阅读: 来源:胀套厂家

截至4月24日,包括万科A(000002.SZ)、保利地产(600048)(600048.SH)等在内的91家房地产上市公司公布了2008年年报。

国信证券最新发布的91家上市公司年报汇总分析报告称,2008年房地产地产上市公司整体盈利增速下滑明显,虽然38.62%的毛利率比上年上升约4个百分点,但在未来结算成本上升和价格下行的双重压力下,今年毛利率将有较大下行空间。不过随着今年销售回暖,开发商资金面最困难期正在过去。

高毛利率难持续的风险

从损益表情况来看,91家房地产上市公司共实现营业收入总额1775.95亿元,同比增长15.38%,增速比2007年放缓33个百分点,盈利增速下滑趋势明显。

上市公司业绩增长明显放缓,但收益水平并未出现下滑,主要原因正在于房地产收入结算较房屋销售有2年左右的滞后,2006、2007年的高价销售项目在2008年逐步竣工并结转为收入,从而导致了结算毛利率的上升。过去一年多的行业调整主要体现在销售量的大幅萎缩,而房价只是在局部地区下跌,对行业总体毛利水平的影响并不明显。

国信证券分析师方焱称,从总的趋势来看,随着高价地项目的逐步面市,在未来结算成本上升和价格下行的双重压力下,2009年毛利率有较大下行空间。

申万研究分析师殷姿也认为,未来两年,行业毛利率面临下滑。因为土地获取时间越晚,土地成本相对越高,毛利下滑压力越大。“未来进入依靠以量补价到毛利修复的阶段,这样行业利润才有望正增长。2009年起,销售量的回升能够部分弥补毛利率下降对企业利润增速的影响。预计2009年上市公司市场份额基本与2008年相同,2009、2010年两年上市公司平均销售额和2008能相比增长50%,可基本抵消33%的净利率下滑对利润增速的影响。”殷姿续称。

金地集团总裁张华纲在接受本报记者采访时也坦言,企业在2007年拿下的土地价格普遍偏高,高昂的土地成本一定都会表现在今年和明年的结算利润上,这会较大影响开发商的盈利水平。现在地价普遍下降,如果获取价值合适的土地资源可以弥补公司现有高价存货带来的压力,保证正常的毛利率水平。

资金面的冬天正在过去

从资产负债表来看,2008年销售遇阻,地产公司进入了资金面的冬天,预收款下降、存货上升。91家公司预收账款合计881亿元,与2007年基本相当,而负债合计4263亿元,同比上升30%,预收款占负债比例从2007年的27%下降到21%。存货合计4221亿元,同比增长43%,资产总计6843亿元,存货占资产比例从2007年的56%上升到62%。

这显示出企业在楼市低迷下,销售回款下降而库存增加,这也导致速动比率与2007年比下降0.05至0.57个点,流动比率为1.92,仍在2以下。

方焱表示,随着预收款项逐渐结转为营业收入,以及受2008年项目销售增长停滞的影响,房地产上市公司未来可结转资源将有所减少,对于其未来业绩的保障作用将下降。地产公司的盈利增长正在由疯狂向理性回归,未来行业发展将趋于平缓。

从负债结构来看,公司短期借款合计396亿元、一年内到期非流动负债474亿元,合计占负债比例为12%,与2007年基本持平。长期借款为1057亿元,占负债比为25%,略微上升一个百分点。

自从去年11月以来,房地产销售持续回暖,从已公布公司的今年一季报来看,地产公司资金面的冬天正在过去。

记者也从了解多家券商获悉,经过近两个多月的监测,大多数重点城市整体成交量水平目前基本回到2007年初的水平。一季度销售的回暖对开发商今年的业绩势必产生积极的影响。据记者大致统计,主流地产公司已经平均完成全年销售目标的30%左右,预收款回升迅速,对全年业绩的保障性加大不少。

殷姿也表示,申万研究也再次上调2009年销售面积预测。预测今年全国销售面积同比增长8%,其中十大城市增速为27%,全国其他城市为5%。一线城市价格调整到位成交量回升幅度更大,全国其他城市成交量缓慢回升,波动幅度整体小于一线城市。

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